1.装配式装修当前应用领域主要为保障房、长租公寓和酒店
装配式装修技术当前主要应用于保障房、长租公寓以及酒店的装修。保障房主要作为装配式装修技术的试验田,每年有1000~2000万套的建设需求。长租公寓、租赁房、酒店具有空间重复性高、可复制性强、对装修工期要求高的特征,适合采用装配式装修,因此成为装配式装修优先应用的领域。
⚫长租公寓和租赁房:“房住不炒”时代装配式装修的需求主力
长租公寓和租赁房是国家建立房地产长效机制、推行租购并举、抑制炒房的重要手段之一,也是当前我国租赁市场发展的必然产物。我们认为随着租赁市场各方诉求的不断发展,长租公寓和租赁房将迎来高速发展的黄金时代。不过租赁房的推行对新房购买需求有一定的挤压,但对于装饰装修企业而言,租赁房市场是B端增量。
⚫酒店:中端酒店需求崛起,高端酒店需求萎靡
中端酒店保持快速增长,是酒店装修需求的主要来源。根据中国饭店协会的统计,2013年以来,中端酒店数量实现快速增长,从2013年649家增加值2018年6036家,客房数从2013年97439间增加至2018年634189间。近年来,国内酒店行业加速整合,中端酒店呈现连锁化经营,酒店装修标准化程度提升,更适合使用装配式装修。
高端酒店进入萧条期,增长停滞导致相关装修需求不振。根据国家旅游局的统计数据,2007~2010年,我国五星级酒店数量从269家发展到595家,尤其是二三线城市的高星级酒店建设力度较大,酒店行业的高景气度,带来了高端酒店装饰需求的快速增长,驱动从事高端公装的龙头公司的收入快速增长。但从2014年开始,我国五星级酒店进入衰退期和萧条期,供过于求使得五星级酒店的平均房价进入下行通道,受此影响,五星级酒店的数量也到达顶峰、增长停滞,并在2018年首度出现下降。高端星级酒店增长停滞、供过于求,存量酒店减少,进而导致高端酒店装修需求偏弱。
2.潜在B端增量:地产竣工回暖趋势明显,精装房比例持续提升
当前装配式装修技术在住宅中的应用还不多,但随着技术逐步走向成熟,未来将逐步在住宅精装修市场中渗透。我们认为随着住宅精装房渗透率的提升,装配式装修技术的潜在B端增量也在不断增加。
⚫短期逻辑:地产竣工回暖趋势明显,装修行业短期景气向好
房地产开发流程通常分为“拿地→开工→开盘→竣工”四个阶段,整个时间周期为2~3年。但2017年以来,由于宏观调控下融资端出现压力,开发商普遍资金偏紧,导致开工提前,竣工推后;同时精装修房比例提升,从开工到竣工的周期延长。2017年下半年以来,新开工增速与竣工增速逐步背离,在2018年进一步拉大,但2019年下半年以来随着宏观调控的缓和,竣工增速有向上回暖的趋势。
按照地产竣工周期的传导,在2017年新开工同比高增长的传导下,2020年竣工逐步向好的趋势正在确立。作为与竣工端紧密相连的装修工程,我们认为将在此轮竣工回暖带动下,有业绩释放超预期的可能。由于装配式建筑占比的硬性指标,装配式装修将在装修行业整体回暖的带动下加速增长。
⚫长期逻辑:精装房比例不断提升,装配式装修可应用的空间增长
住房和城乡建设部早在2002年就曾推出《商品住宅装修一次到位实施细则》,所谓装修一次到位,就是指全装修。全装修住宅既绿色环保,又提高了服务质量、降低了装修成本,看起来是大势所趋了,理应得到推广。但时隔多年,全装修的渗透率依然不高。
我们认为精装房渗透率以前难以提高,但2017年以来得以明显提升的原因如下:
首先,从政策端来看,《建筑业“十三五”规划》带动了精装房的迅速推广。该规划提出到2020年末,城镇绿色建筑占新建建筑比重达50%,新开工全装修住宅面积占比达30%。随后,各省市级政府加快配套政策的推出,是全装修项目加速落地的重要推手。2017~2019年各级政府颁布相关政策53个,占全部政策数量的59.5%。
其次,从供给端来看,房地产增量时代已过,精装房成为开发商竞争的重要手段。2014年以前房地产行业连续20多年规模高速增长,商品房供不应求,单位面积房价持续攀升。2014年房地产行业出现负增长,其后在宏观调控下,行业增速明显放缓,进入平稳增长期。在宏观调控的背景下,中小开发商资金链压力逐步显现,行业进一步向大企业集中,行业秩序逐步修复。精装修房成为市场低迷期大开发商之间竞争的重要手段。
再其次,从需求端来看,需求由投资性住房向自住房转变,精装修优势凸显。2017年以前,由于房价持续上升,投资性购房多,购房者通过二手房交易获利的意图强烈,毛坯房显然更适合这个市场。2017年以后,随着稳房价宏观调控的实施以及“十九大”以来多次政府会议强调坚持“房住不炒”,房价增速大幅放缓,二手房流动性下降,改善型自住房比例上升。在这种需求转变下,精装房的优势凸显。
最后,从技术角度来看,装配式技术更适用于大批量精装。全装修要求的是土建装修一体化设计、一次成型,而装配式技术是当前实现全装修的重要方式。一方面,大部分开发商有固定的户型和装修方案,可复制性高,采用装配式技术批量化生产有规模优势。另一方面,采用装配式技术工期大幅缩短,且政策加持下可以提前预售,符合当前开发商加速周转的战略。由此来看,装配式技术适合当前开发商批量精装的B端市场。
由此看来,当前精装修住宅全面推广的生态已形成,预计未来精装修住宅的渗透率可以步入快速稳定上升的轨道。